こんにちわ。先日一ヶ月の支出を見ると、住宅ローンの支払いが全体の20%くらいを占めていました。これが長期間続くのかと思ったら住宅ローン（借金）は正しかったのかなと不安になりました。なので今日は”住宅ローンは「良し借金」？”について調べましたのでご紹介します。
出来るだけデータを入れているつもりですが、相変わらず主観がガンガンでした。悪しからず！
住宅ローンは「借金なのに特別扱い」されている？
「借金はしないほうがいい」
これは、お金の勉強をすると最初に教えられることの一つです。
クレジットカードのリボ払い、カードローン、消費者金融、自動車ローンなど、借金には基本的に利息が発生します。
ところが、なぜか住宅ローンだけは、
「家を買うなら住宅ローンを組むのが普通」
という扱いになっています。
数千万円という金額を借りるのに、住宅ローンを組むこと自体は珍しいことではありません。
ここが、よく考えると不思議なところです。
たとえば3,000万円を借りるとしたら、3,000万円という大きな借金を背負うことになります。
それなのに、
「住宅ローンならOK」
と考えてしまう人は少なくありません。
住宅ローンだから安全なのではなく、「住宅を買う」という目的があるから社会的に受け入れられているだけ、と考えると分かりやすいです。
住宅ローンも、当然ながら借金です。
「みんなが組んでいるから大丈夫」と考えるのではなく、自分の家計にとって本当に無理のない借金なのかを考える必要があります。
なぜ住宅ローンだけは「良い借金」と言われやすいのか
住宅ローンが他の借金と違って見える理由はいくつかあります。
一つ目は、借りたお金で住宅という大きな資産を購入することです。
たとえば自動車ローンなら、車は購入した瞬間から価値が下がっていくケースが一般的です。
一方、住宅は土地や建物という資産になります。
もちろん住宅価格が必ず上がるわけではありません。
地域によっては人口減少によって土地価格が下落することもありますし、建物は時間とともに価値が下がることもあります。
つまり、
「家を買えば資産になるから住宅ローンは安全」
という単純な話ではありません。
二つ目は、返済期間が長いことです。
住宅ローンは10年、20年、35年など、非常に長い期間をかけて返済することが一般的です。
そのため、一度に大きなお金を用意するのではなく、毎月の収入から少しずつ返済していくことができます。
そしてもう一つ大きいのが、
住宅ローン控除です。
ここが今回かなり重要なポイントです。
住宅ローン控除とは？
住宅ローン控除は、正式には「住宅借入金等特別控除」といいます。
住宅ローンを利用してマイホームを取得した場合、一定の条件を満たせば、年末時点の住宅ローン残高の0.7％を所得税などから控除できる制度です。
2026年現在、住宅ローン減税は2026年から2030年までの入居について適用期限が5年間延長されています。国土交通省
ここで大切なのは、
「住宅ローン残高の0.7％が現金でもらえる」という制度ではない
ということです。
所得税などから差し引かれる「税額控除」です。
例えば、
住宅ローンの年末残高が3,000万円
だったとします。
単純計算すると、
3,000万円 × 0.7％ ＝ 21万円
です。
つまり、その年の控除額の計算上は21万円になります。
ただし、実際に21万円すべてが戻ってくるとは限りません。
納めている所得税額などによって、実際に控除できる金額は変わります。
「0.7％だから必ず21万円得する」ではなく、「最大でどのくらい控除できる可能性があるのか」と考えることが重要です。
2026年の住宅ローン控除はどうなっている？
2026年から2030年までの住宅ローン減税は、住宅の性能によって借入限度額や控除期間が変わります。
例えば2026年・2027年入居の場合、国土交通省の資料では、
| 住宅の種類 | 新築・買取再販の借入限度額 | 控除期間 |
|---|---|---|
| 長期優良住宅・低炭素住宅 | 4,500万円 | 13年 |
| ZEH水準省エネ住宅 | 3,500万円 | 13年 |
| 省エネ基準適合住宅 | 2,000万円 | 13年 |
| その他住宅 | 2,000万円 | 10年 |
となっています。
※子育て世帯・若者夫婦世帯については借入限度額の上乗せがあります。国土交通省
例えば長期優良住宅で4,500万円の借入限度額がある場合、
4,500万円 × 0.7％ ＝ 31.5万円
です。
これが13年間続けば、
31.5万円 × 13年 ＝ 409.5万円
という数字になります。
ただし、これは「13年間毎年4,500万円の残高がある」場合の単純計算ではなく、実際にはローン残高が返済によって減っていきます。
また、所得税・住民税の納税額などによって実際の控除額も変わります。
そのため、
「住宅ローン控除で400万円以上必ず得する」と考えるのは危険です。
中古住宅では住宅ローン控除が拡充された
今回の制度変更で面白いのが、既存住宅への支援が拡充されたことです。
2026年以降、一定の省エネ性能を持つ既存住宅では、借入限度額が引き上げられたり、控除期間が13年間に拡充されたりしています。国土交通省
例えば既存の長期優良住宅・低炭素住宅では、
借入限度額3,500万円・控除期間13年
となっています。
子育て世帯・若者夫婦世帯では上乗せがあり、借入限度額は4,500万円です。国土交通省
つまり、これから住宅を購入する人は、
「新築か中古か」
だけではなく、
「その住宅がどの程度の省エネ性能を持っているのか」
も重要になります。
住宅ローン控除があるから「たくさん借りたほうが得」は間違い
ここはかなり重要です。
住宅ローン控除があると、
「税金が安くなるなら、できるだけ住宅ローンを借りたほうが得じゃない？」
と思うかもしれません。
しかし、これは単純ではありません。
例えば3,000万円を借りた場合と4,000万円を借りた場合。
4,000万円のほうが住宅ローン控除の対象となる残高は大きくなります。
でも、その一方で、
借金そのものが1,000万円増えています。
金利がかかる以上、借入額が増えれば支払う利息も増える可能性があります。
住宅ローン控除だけを見て、
「税金が戻ってくるから多く借りよう」
と考えるのは危険です。
住宅ローン控除は「借金を増やす理由」ではなく、「住宅を購入した人の負担を軽減する制度」と考えたほうが分かりやすいです。
住宅ローンの本当の怖さは「金額が大きいこと」
住宅ローンで一番怖いのは、数百万円ではなく数千万円という金額を長期間借りることです。
例えば3,000万円を35年間で返済する場合。
月々の返済額だけを見ると、
「これなら払える」
と思ってしまうかもしれません。
でも35年間という期間で考えると話が変わります。
住宅ローンを組んだ後、
・収入が減る
・転職する
・子どもの教育費が増える
・車を買い替える
・親の介護が必要になる
・病気やケガをする
・金利が上昇する
など、人生にはいろいろな変化があります。
住宅を購入するときには、
「今払えるか？」
だけではなく、
「10年後、20年後も払えるか？」
を考える必要があります。
変動金利なら「金利上昇」も考えておきたい
住宅ローンを考えるとき、もう一つ忘れてはいけないのが金利です。
特に変動金利の場合、将来的に金利が上昇すれば、返済負担が変化する可能性があります。
例えば、
3,000万円の住宅ローンを組んだとして、
「今の金利なら毎月これくらい」
と計算していても、将来的な金利環境まで同じとは限りません。
もちろん金利が上がるか下がるかを事前に確実に予測することはできません。
だからこそ、
「今の低い金利でギリギリ払える金額」ではなく、「多少条件が悪くなっても家計が耐えられる金額」で考えることが重要です。
「みんなが住宅ローンを組んでいる」は理由にならない
住宅ローンについて考えるとき、意外と強いのがこの心理です。
「周りも家を買っている」
「友達も住宅ローンを組んでいる」
「会社の同僚もマイホームを買った」
だから、
「自分も買って大丈夫だろう」
となってしまう。
でも、これは住宅ローンを組む理由としては弱いです。
家計状況は人によって違います。
年収が同じでも、
・子どもの人数
・貯金額
・車の台数
・教育費
・親への支援
・生活費
・投資額
などによって、住宅に使える金額は全く違います。
「みんなが買っている家」と「自分が無理なく買える家」は別物です。
住宅ローンは「悪」でも「正義」でもない
ここまで住宅ローンの注意点を書いてきましたが、
「じゃあ住宅ローンは組まないほうがいいの？」
という話でもありません。
住宅は生活するために必要なものです。
家賃を払い続ける代わりに、自分の住宅を購入するという考え方もあります。
住宅ローン控除という税制上のメリットもあります。
低い金利で長期間借りられるという特徴もあります。
一方で、
「住宅ローンを組めば資産形成になる」
「住宅ローン控除があるから得」
「家は買ったほうがいい」
と単純化するのも危険です。
住宅ローンは、
メリットとリスクの両方を持った非常に大きな金融取引
だと考えたほうがいいでしょう。
住宅ローンを考えるときに確認したい5つ
最後に、住宅ローンを検討するときに個人的に確認しておきたいポイントを5つにまとめます。
① 毎月いくらなら無理なく払えるか
「銀行が貸してくれる金額」ではなく、
自分の家計が無理なく返済できる金額
を基準にします。
② 金利が上がっても大丈夫か
変動金利なら、現在の金利だけで判断しない。
金利上昇時の返済額も一度計算しておきます。
③ 住宅ローン控除はいくら使えるか
「0.7％だから得」と考えるのではなく、
住宅の種類・借入限度額・控除期間・自分の税額
まで確認します。
国税庁によると、住宅ローン控除には住宅の種類や所得、居住時期、返済期間など複数の要件があります。国税庁
④ 住宅そのものの価値を考える
「住宅ローンが払えるか」だけではありません。
その土地・住宅が将来的にどの程度の価値を持つのかも考えます。
⑤ 「みんな買っている」を判断材料にしない
これが意外と重要です。
周りが家を買っていても、
その人の家計と自分の家計は違います。
まとめ
住宅ローンは数千万円という大きな借金です。
そのため、
「住宅ローンだから大丈夫」
と考えるのではなく、
「なぜこの金額を借りるのか？」
を自分自身で考えることが大切です。
一方で、住宅ローンには他の借金にはない特徴があります。
住宅という資産を購入するための借入であること。
長期間にわたって返済できること。
そして、条件を満たせば住宅ローン控除によって税負担を軽減できることです。
2026年以降の住宅ローン減税では、控除率0.7％を維持しながら、既存住宅への支援拡充や床面積要件の緩和なども行われています。国土交通省
ただし、住宅ローン控除があるからといって、住宅ローンそのものが「得な借金」になるわけではありません。
大切なのは、住宅ローン控除の金額ではなく、住宅ローンを含めた家計全体が無理なく回るかどうかです。
家は人生の中でも非常に大きな買い物です。
だからこそ、
「いくら借りられるか？」
ではなく、
「いくらなら安心して返していけるか？」
という視点で考えてみる。
これだけでも、住宅購入に対する見方はかなり変わってくると思います。
※住宅ローン控除の制度・借入限度額・要件は入居年や住宅性能、世帯要件などによって異なります。実際に利用する際は国税庁・国土交通省の最新情報や金融機関の説明をご確認ください。
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